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  • 千亿元的龙头房地产企业销售额算不算“金九银十”?

    发布时间: 2020-11-19 10:04首页:主页 > 宏观 > 阅读()
    据研究机构统计,9月和10月,恒大、融创、碧桂园、万科、保利5家房地产企业销售总额均超过千亿元。此外,保利、绿城、世茂、金地、招行、金茂等房地产企业10月份销售业绩也表现突出,单月业绩规模同比大幅增长。
     
    单看销量,9月和12月这两个月,我们真的有“金九银十”的感觉。想想看,如果月销售额能维持在500万元左右,这些开发商的年销售额应该在6000亿元左右。这样的销售业绩,对于开发商来说,是绝对满意的,同时也能保证资金的平稳正常运行,不会出现任何资金链断裂的问题。
     
    显然,这不是“金九银十”的表现,而是开发商以价换量的结果。这是很少出现的被动销售的结果。因为,按照以往的情况,开发商在9、12月份,都是趁着市场需求旺盛,进行一些促销活动。这些促销活动大多是先涨价再打折,或是一些礼品、阁楼、装修材料等,这些似乎很吸引人。事实上,买家根本没赚到钱,但心理上好多了。
     
    今年的情况完全不同。对于大多数开发商来说,让利才是真金白银。前期,他们没有先涨价再降价。相反,他们实际上给了购房者利息,降低了商品房的价格。购房者购买的商品房确实获得了比较可观的利润。在这方面,我们不仅可以从开发商的广告中看出端倪,也可以从相关方面发布的数据和披露中看出端倪。
     
    根据国家统计局最新公布的数据,10月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手房销售价格环比上涨0.5%,比上月下降0.4%。其中,北京、上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。31个二线城市,新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,比上月下降0.2%;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,与上月持平。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨0.2%,分别比上月下降0.3%和0.4%。
     
    显然,这样的结果与前面的分析基本一致,也符合当前房地产市场的实际情况。因为,包括房地产企业负责人在内,在经历了市场的持续低迷和政策的持续收紧之后,开发企业出现了资金链持续收紧的现象,部分房地产企业可能存在资金链断裂的风险。尤其是一直以来依靠雄厚资金实力和楼市调控政策的大型房地产企业,也面临着资金逐渐短缺的问题。如果他们不小心,他们将打破资金链。
     
    值得注意的是,过去只要开发企业资金短缺,管理层就会立即调整政策,对开发企业的问题忧心忡忡。因此,开发商往往利用资金链敲诈资方,与资方玩捉迷藏。不过,这次不同的是,管理层,尤其是决策层早就看出了开发商的心思。因此,开发商根本没有任何让步。既然“房子是用来住的,不是用来炒房”的定位,并没有给开发商一点让步的希望。特别是“十四五”规划建议明确表达了“不炒房、不炒房”的意愿,彻底切断了开发商放松政策的心态。
     
    这也意味着,对于开发商来说,要逐步树立依靠政策胜于依靠自身的意识,要想调整政策,最好调整经营策略。只有这样,才有可能在与买家的利益博弈中获得一些主动权。可以说,谁积极调整经营战略,推动以价换量,谁就将在下一轮市场竞争中处于有利地位。否则,我们只能等待死亡或合并。
     
    事实上,随着市场的不断变化,洗牌将是房地产市场不变的趋势。凡是能主动求变的开发商,都会在房地产市场的洗牌中主动出击,并可能以极低的价格获得自己想要的市场和企业。那些想与政策竞争的人很可能在市场洗牌中被淘汰。

    有人可能会说,近两个月来,房地产市场调控政策似乎已经进入稳定状态。这是政策应该调整的信号吗。相反,这是政策已经出台的一个信号。它不再适用于小题大做了。这些政策都是针对房地产市场的,在7英寸。比如,全面跟踪开发企业资金使用情况,不允许金融机构向开发企业放贷,严格监管互联网平台资金投向房地产市场等。因此,可以找到一个洞察的方法。明辨是非就是以价换量,降价抢市场。

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